Poços de Caldas

Documentos para comprar imóvel em Poços de Caldas

06/10/2026 · Por Patrick Nascimento · CRECI-MG 58170 · CRECI-RJ 108305

Lista de documentos do comprador, do vendedor e do imóvel, com certidões e matrícula, para compra à vista ou financiada em Poços de Caldas.

Comprar um imóvel envolve três conjuntos de papéis: os do comprador, os do vendedor e os do próprio imóvel. A lista muda um pouco se a compra é à vista ou financiada. As regras abaixo foram conferidas em fontes oficiais em 02/10/2026. Este guia é informativo e não substitui a orientação do tabelião, do banco ou de um advogado.

Primeiro, entenda as duas etapas

Pelo Código Civil, a propriedade só passa para o comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245). Antes do registro vem o documento da compra:

- Escritura pública, feita no tabelionato de notas. Ela é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Com o salário mínimo de 2026, de R$ 1.621,00, esse limite é de R$ 48.630,00. Um apartamento de R$ 200 mil, por exemplo, passa bem desse valor.
- Contrato do banco, no caso de financiamento. A lei permite que ele seja um instrumento particular com força de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, e Lei 9.514/1997, art. 38).

A escolha do tabelião é livre (Lei 8.935/1994, art. 8º). Já o registro é feito obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel fica (Lei 6.015/1973, art. 169).

Documentos do comprador

- Documento oficial de identidade e CPF. A Prefeitura de Poços pede cópia do CPF e do RG de comprador e vendedor para emitir a guia do ITBI.
- Comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou de casamento) e, se houver, pacto antenupcial ou escritura de união estável. O registro do imóvel precisa trazer o estado civil, a profissão e o CPF de quem compra (Lei 6.015/1973, art. 176).
- Na compra financiada, comprovante de renda atualizado. Na lista básica da Caixa, ele deve ter sido emitido no máximo há 2 meses.
- Se for usar o FGTS: última declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega e carteira de trabalho ou extrato do FGTS. O guia sobre FGTS detalha as declarações extras.

Documentos do vendedor

Pessoa física:

- Documento oficial de identidade e CPF.
- Comprovante de estado civil. Se o vendedor for casado, o cônjuge precisa autorizar a venda, exceto no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647).

Empresa (por exemplo, uma construtora):

- Documento de identidade do representante legal.
- Contrato social e alterações registradas, mais a certidão simplificada da Junta Comercial. Se for sociedade anônima, estatuto e ata de eleição da diretoria.
- Se o imóvel for novo, de uma incorporação, o número do registro do memorial de incorporação. O guia sobre imóvel na planta explica esse ponto.

Documentos do imóvel

- Certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada. É a "certidão de nascimento" do imóvel: mostra o dono, a descrição, a área, as dívidas e garantias registradas e todo o histórico.
- Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, emitida pelo registro de imóveis. Para a escritura, ela vale por 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1º).
- Certidões fiscais do imóvel, como a de débitos de IPTU na Prefeitura. O comprador pode dispensar essa certidão, mas aí passa a responder pelas dívidas fiscais que existirem (Decreto 93.240/1986). O Código Tributário Nacional também diz que dívidas de IPTU passam para o comprador, a não ser que a escritura traga a prova de quitação (art. 130).
- Comprovante de pagamento do ITBI. O tabelião precisa registrar na escritura que viu esse comprovante, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). Em Poços, a guia do ITBI é pedida pela internet ou na Divisão de Cadastro Imobiliário da Prefeitura, com prazo estimado de três dias úteis.
- Situação do condomínio. Quem compra um apartamento responde pelas dívidas de condomínio deixadas pelo vendedor, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). A lei aceita a declaração do vendedor de que está tudo pago (Lei 7.433/1985, art. 2º). Mesmo assim, vale pedir também uma declaração da administradora ou do síndico.

E as certidões em nome do vendedor?

Desde 2022, a lei diz que, para a compra ser válida, não é preciso apresentar certidões forenses ou de distribuidores judiciais (Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º). O que vale é o que está anotado na matrícula. Mesmo assim, alguns compradores pedem certidões em nome do vendedor para conhecer riscos antes de fechar. Essa decisão deve ser tomada com orientação do tabelião ou de um advogado.

Compra à vista: a ordem dos papéis

1. Reunir os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.
2. Pedir a guia e pagar o ITBI na Prefeitura de Poços de Caldas.
3. Assinar a escritura no tabelionato escolhido.
4. Levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis. Pela Lei 6.015/1973 (art. 188), o cartório registra ou devolve com exigências em até 10 dias do protocolo. Uma escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com tudo pago, deve ser registrada em até 5 dias.

Compra financiada: o que muda

O banco analisa os documentos do comprador, do vendedor e do imóvel e pode pedir outros, conforme o caso. Em vez da escritura, comprador, vendedor e banco assinam o contrato de financiamento. Depois, o comprador paga o ITBI e leva o contrato ao registro. Depois do registro, a via registrada vai para o banco no prazo indicado no contrato, e o valor financiado é liberado ao vendedor quando o contrato registrado é apresentado.

Se for usar o FGTS, o imóvel pronto precisa ter a construção averbada na matrícula. A matrícula também precisa mostrar que o imóvel não foi comprado com FGTS nos últimos 3 anos.

Fale com a Atlas

A Atlas Imobiliária atende em Poços de Caldas e em Florianópolis. Para organizar a documentação de uma compra, fale com a Atlas pelo WhatsApp (35) 99957-8577. Os imóveis que a Atlas tem à venda hoje na cidade estão em imóveis à venda em Poços de Caldas.