Poços de Caldas

Imóvel na planta ou pronto em Poços de Caldas: o que avaliar

06/10/2026 · Por Patrick Nascimento · CRECI-MG 58170 · CRECI-RJ 108305

Memorial de incorporação, patrimônio de afetação, correção durante a obra, prazo de tolerância e distrato: o que olhar antes de escolher.

Comprar na planta e comprar pronto são caminhos diferentes, com custos, prazos e riscos diferentes. Na planta, o imóvel ainda vai ser construído: o comprador espera para morar e existe o risco de atraso. No pronto, a mudança pode ser rápida e o comprador vê exatamente o que está levando. As regras abaixo, da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e das leis que a alteraram, foram conferidas em fontes oficiais em 02/10/2026. Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado.

Na planta: confira o memorial de incorporação

A construtora (o incorporador) só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). Esse memorial reúne, entre outros documentos:

- título de propriedade do terreno e certidões negativas;
- projeto de construção aprovado pela Prefeitura;
- memorial descritivo com as especificações da obra;
- custo global da obra e cálculo das áreas;
- minuta da convenção de condomínio;
- prazo de carência, se houver.

Peça o número do registro do memorial e a matrícula. Esses dados precisam constar do contrato.

O quadro-resumo do contrato

Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de compra de unidade em incorporação começa com um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A). Ele deve trazer, entre outros itens:

- preço total, valor da entrada e forma de pagamento;
- valor da corretagem e quem recebe;
- índices de correção e o período de cada um;
- juros, se houver, e sistema de amortização;
- consequências do distrato, com as penalidades e prazos de devolução em negrito;
- ônus sobre o imóvel, como garantia do financiamento da obra;
- número do registro do memorial de incorporação e matrícula;
- prazo final para o habite-se.

Se faltar alguma informação, a construtora tem 30 dias para corrigir. Se não corrigir, o comprador tem justa causa para rescindir o contrato.

Patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação é uma escolha da construtora (Lei 4.591/1964, art. 31-A). Com ele, o terreno, a obra e o dinheiro daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da empresa. Esse patrimônio só responde pelas dívidas da própria obra. Se a construtora falir, os bens afetados não entram na massa falida (art. 31-F).

Ele passa a valer quando é averbado na matrícula do imóvel (art. 31-B). Por isso, confira na certidão da matrícula se a averbação existe.

Correção durante a obra

Contratos de venda de imóvel com prazo de 36 meses ou mais podem ter reajuste mensal por índice de preços setorial ou geral (Lei 10.931/2004, art. 46). Na compra na planta, um índice usado durante a obra é o INCC, que acompanha o custo da construção. Isso quer dizer que o saldo a pagar sobe todo mês até a entrega.

O quadro-resumo precisa dizer qual índice vale e em que período. Peça à construtora uma simulação de quanto o saldo pode ficar na entrega das chaves.

Se o financiamento for contratado ainda durante a obra, a Caixa explica que o comprador paga mensalmente juros e atualização monetária sobre o valor já liberado à construtora, além de seguro e tarifa, se houver.

Prazo de entrega e tolerância de 180 dias

O contrato pode prever tolerância de até 180 dias corridos depois da data de conclusão, desde que isso esteja escrito de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Dentro desse prazo, não há multa nem direito de desfazer o contrato.

Se a entrega passar dos 180 dias e o comprador não tiver causado o atraso, ele pode escolher entre:

- desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias; ou
- manter o contrato e receber, na entrega, indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso, proporcional aos dias.

As duas multas não se somam.

Distrato: se o comprador desistir

A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 as regras para quando o comprador desiste (art. 67-A). Ele recebe de volta o que pagou à construtora, corrigido, menos:

- a comissão de corretagem, inteira;
- uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% se a obra tiver patrimônio de afetação.

Se o comprador já tiver recebido o imóvel, também podem ser descontados os impostos e o condomínio do período e 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional aos dias de uso (pro rata die).

Prazos de devolução:

- com patrimônio de afetação: até 30 dias depois do habite-se;
- sem patrimônio de afetação: em parcela única, depois de 180 dias contados do distrato;
- se a unidade for revendida antes, até 30 dias depois da revenda.

Quem assinou num estande de vendas ou fora da sede da construtora pode desistir em até 7 dias e receber tudo de volta, inclusive a corretagem, avisando por carta registrada com aviso de recebimento. A multa também não se aplica se o comprador indicar um substituto aceito pela construtora.

Imóvel pronto: o que conferir

- Habite-se e construção averbada na matrícula. Sem a averbação, não é possível usar o FGTS na compra de imóvel pronto, segundo o manual oficial do FGTS.
- Condomínio em dia. Quem compra responde pelas dívidas de condomínio do vendedor (Código Civil, art. 1.345).
- IPTU em dia. Dívidas de IPTU passam para o comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130).
- Vistoria. Visite com calma e confira instalações, umidade e acabamento antes de assinar.

Como decidir

Pense em três perguntas. Quando você precisa morar no imóvel? Seu orçamento suporta o saldo corrigido até a entrega? Você prefere ver o imóvel pronto antes de pagar? Com essas respostas e os documentos acima, a comparação fica mais concreta.

Fale com a Atlas

A Atlas Imobiliária atende em Poços de Caldas e em Florianópolis. Para comparar opções na planta e prontas, fale com a Atlas pelo WhatsApp (35) 99957-8577. Os imóveis que a Atlas tem à venda hoje na cidade estão em imóveis à venda em Poços de Caldas.