Custos além da entrada na compra de imóvel em Poços de Caldas

Quem planeja comprar um imóvel costuma pensar só na entrada e nas parcelas. Mas há outros custos obrigatórios: o imposto de transmissão (ITBI), a escritura, o registro no cartório e, no financiamento, a avaliação do banco. Os valores abaixo foram conferidos em fontes oficiais em 02/10/2026 e valem para Poços de Caldas, em Minas Gerais. Este guia é informativo: o valor exato do seu caso é informado pela Prefeitura, pelo cartório e pelo banco.

ITBI em Poços de Caldas: 2%

O ITBI é o imposto municipal pago quando um imóvel é comprado. Em Poços de Caldas, a alíquota é de 2%, conforme o art. 213 do Código Tributário Municipal citado na Carta de Serviços da Prefeitura. Quem paga é quem compra.

Sobre qual valor incide os 2%:

- Em 2023, a Prefeitura informou à Câmara Municipal que lança o ITBI pelo valor da venda declarado pelo contribuinte, considerado como valor de mercado. Se a Prefeitura achar que o valor declarado está abaixo do mercado, pode abrir processo administrativo e cobrar a diferença.
- Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227/2026 mudou o Código Tributário Nacional. Agora, a base do ITBI é o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista, em condições normais de mercado. As prefeituras podem estimar esse valor por critérios técnicos, que devem ser divulgados. O comprador pode contestar com uma avaliação própria.

Por isso, antes de fechar, confirme com a Prefeitura qual valor ela vai usar no seu caso.

Como pedir a guia: pela internet, no portal do cidadão da Prefeitura, ou presencialmente na Divisão de Cadastro Imobiliário (Rua Minas Gerais, 651, térreo, Centro), com cópia do CPF e do RG de comprador e vendedor. O prazo estimado é de três dias úteis. Telefones informados pela Prefeitura: (35) 3697-5057 e (35) 3697-5059.

Escritura no tabelionato

Na compra à vista, a escritura pública é feita no tabelionato de notas. Em Minas Gerais, os valores não são uma porcentagem: são valores fixos por faixa de preço do imóvel, definidos pela Lei estadual 15.424/2004 e atualizados todo ano pela Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG. Para 2026, a tabela está na Portaria 8.664/CGJ/2025.

Para enquadrar o ato na faixa, o cartório usa o maior valor entre o preço declarado, o valor do IPTU e o valor usado no cálculo do ITBI (Lei 15.424/2004, art. 10).

Valores finais ao usuário em 2026 (emolumentos mais Taxa de Fiscalização Judiciária), Tabela 1:

- Imóvel de R$ 175.000,01 a R$ 210.000,00: R$ 4.238,32
- De R$ 280.000,01 a R$ 350.000,00: R$ 4.903,53
- De R$ 420.000,01 a R$ 560.000,00: R$ 5.523,14

No financiamento, o contrato do banco já vale como escritura, então normalmente não há esse custo. Se houver escritura pública num financiamento pelo SFH ou SFI, a própria tabela prevê redução de 80% no valor.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

É o registro que transfere a propriedade. Em 2026, a Tabela 4 usa as mesmas faixas e os mesmos valores da escritura para o registro com valor (por exemplo, R$ 4.903,53 para um imóvel de R$ 280.000,01 a R$ 350.000,00).

No financiamento, o contrato traz dois atos: a compra e a garantia do banco (alienação fiduciária). A tabela manda cobrar cada registro separadamente.

Há reduções previstas em lei federal, que podem se aplicar ao seu caso:

- 50% nos emolumentos da primeira compra de imóvel residencial financiada pelo SFH (Lei 6.015/1973, art. 290).
- No Minha Casa, Minha Vida: 75% nos imóveis produzidos com recursos do FAR e do FDS (as moradias subsidiadas da Faixa 1) e 50% nos demais imóveis do programa; e 50% nas compras financiadas com recursos do FGTS feitas desde 26/08/2020 (Lei 11.977/2009, arts. 43 e 43-B).

A lei mineira manda aplicar as reduções federais nos atos do SFH (Lei 15.424/2004, art. 15). Pergunte ao cartório se você tem direito e peça o orçamento completo, com certidões e outras despesas.

Avaliação do banco e outros custos do financiamento

O banco pode cobrar uma tarifa pela avaliação do imóvel. As regras do Conselho Monetário Nacional dizem que:

- a cobrança fica limitada ao custo real da avaliação;
- você precisa concordar antes e ser informado do valor máximo;
- a tarifa pode ser cobrada mesmo se você desistir do financiamento depois da avaliação;
- você tem direito a receber um extrato do laudo.

As parcelas também incluem seguros obrigatórios (morte e invalidez e danos ao imóvel). Antes de assinar, o banco é obrigado a informar o Custo Efetivo Total (CET), que soma juros, tarifas, seguros e tributos (Resolução CMN 4.881/2020).

Exemplo numérico: compra à vista

Considerando que a Prefeitura e o cartório usem o próprio preço como base, os custos obrigatórios seriam:

Apartamento de R$ 200.000:

- ITBI (2%): R$ 4.000,00
- Escritura: R$ 4.238,32
- Registro: R$ 4.238,32
- Total: R$ 12.476,64 (cerca de 6,2% do preço)

Apartamento de R$ 300.000:

- ITBI (2%): R$ 6.000,00
- Escritura: R$ 4.903,53
- Registro: R$ 4.903,53
- Total: R$ 15.807,06 (cerca de 5,3% do preço)

Apartamento de R$ 500.000:

- ITBI (2%): R$ 10.000,00
- Escritura: R$ 5.523,14
- Registro: R$ 5.523,14
- Total: R$ 21.046,28 (cerca de 4,2% do preço)

Ficam de fora certidões, outras taxas menores do cartório e despesas como mudança. Se a Prefeitura considerar um valor de mercado maior que o preço, o ITBI sobe na mesma proporção.

Fale com a Atlas

A Atlas Imobiliária atende em Poços de Caldas e em Florianópolis. Para montar a conta completa de uma compra, fale com a Atlas pelo WhatsApp (35) 99957-8577. Os imóveis que a Atlas tem à venda hoje na cidade estão em imóveis à venda em Poços de Caldas.

Fontes oficiais consultadas

- Carta de Serviços – ITBI (Prefeitura de Poços de Caldas) — https://pocosdecaldas.mg.gov.br/carta-de-servicos/ — consultada em 02/10/2026
- Ofício SMG nº 0567/2023, resposta da Prefeitura ao Requerimento nº 549/2023 sobre cobrança de ITBI (Câmara Municipal de Poços de Caldas) — https://siave.pocosdecaldas.mg.leg.br/arquivo?Id=186413 — consultada em 02/10/2026
- Impacto de renúncia fiscal 2025 – isenção de IPTU e ITBI, Prefeitura de Poços de Caldas (alíquota de 2% usada no cálculo) — https://pocosdecaldas.siscam.com.br/arquivo?Id=266608 — consultada em 02/10/2026
- Lei Complementar nº 227/2026, art. 165 (altera o art. 38 do Código Tributário Nacional) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm — consultada em 02/10/2026
- Portaria nº 8.664/CGJ/2025, tabelas de emolumentos de Minas Gerais para 2026 (TJMG) — https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpo86642025.pdf — consultada em 02/10/2026
- Lei estadual nº 15.424/2004, arts. 10 e 15 (Assembleia Legislativa de Minas Gerais) — https://www.almg.gov.br/legislacao-mineira/texto/LEI/15424/2004/ — consultada em 02/10/2026
- Lei nº 6.015/1973, art. 290 — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm — consultada em 02/10/2026
- Lei nº 11.977/2009, arts. 43 e 43-B — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm — consultada em 02/10/2026
- Lei nº 9.514/1997, art. 23 (registro da alienação fiduciária) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm — consultada em 02/10/2026
- Resolução CMN nº 4.925/2021 (tarifa de avaliação, art. 8º-A da Resolução 4.676) — https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/exibenormativo?tipo=Resolu%C3%A7%C3%A3o%20CMN&numero=4925 — consultada em 02/10/2026
- Medida Provisória nº 2.197-43/2001, art. 2º, com a redação do art. 79 da Lei nº 11.977/2009 (seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel no SFH) — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/mpv/2197-43.htm — consultada em 06/10/2026
- Resolução CMN nº 4.881/2020 (Custo Efetivo Total) — https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/exibenormativo?tipo=Resolu%C3%A7%C3%A3o%20CMN&numero=4881 — consultada em 02/10/2026